Empreendimentos horizontais com cerca de seis unidades atraem pequenos investidores.Com poucos prédios e baixo potencial construtivo, com restrição de altura, a Vila Matilde acaba atraindo pequenos condomínios, que necessitam de terrenos menores e aproveitam o espaço. Entre os proprietários há, inclusive, pequenos investidores que decidiram rentabilizar seu imóvel ou terreno. A Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) estima que, das 74 unidades lançadas no bairro em 2008, a maioria se enquadre nesse tipo de imóveis.
Daniel Bernal, diretor da Ética Imóveis, confirma a tendência não apenas no bairro, mas na região. ?São pequenos construtores que constroem de dois a dez sobrados, onde cada unidade tem três dormitórios e 60 a 75 m²?, explica. Eles podem ser construídos em pequenos terrenos, com cerca de 800 m².
Já o perfil dos compradores desses empreendimentos, explica Bernal, são pessoas que buscam se livrar de taxas altas de condomínio. ?Esse tipo de imóvel não tem porteiro e o custo do condomínio é baixo: engloba a iluminação de áreas comuns e sistema de segurança, girando em torno de R$ 60. É uma ao apartamento, pois dá sensação de segurança.?
Muitas vezes compostos por unidades geminadas, Bernal cita a falta de privacidade, que pode interferir na aceitação desses empreendimentos pelos compradores. Mas o preço pode pesar na decisão com relação aos sobrados isolados. ?Essas unidades custam de R$ 130 mil a R$ 180 mil. Geralmente o comprador não gosta de morar em apartamento e escolhe comprá-lo, pois ainda é mais acessível que os sobrados, que variam em torno de R$ 250 mil na região.?
André Camargo, diretor de marketing Cury, reforça essa tendência ao analisar que o mercado usado se movimenta mais na região. ?O bairro só cresce se for para cima. O último lançamento da construtora na região foi um condomínio em 2002. O plano diretor do município tem essa restrição pensando que o trânsito na região pode ser problematizado.?
Como consequência, le vê dificuldades em vender prédios na região. ?São poucas unidades, que acabam tendo condomínio alto. Os condomínios chamam a atenção pelo acabamento. Os terrenos são comprados em leilão pelo pequeno construtor com recursos que não possuem o negócio como sua primeira ocupação. Ele arruma documentação, constrói casas e as vende separadamente. Com o dinheiro arrecadado, constrói mais unidades por preço equivalente. É um bom investimento, bem aproveitado. Geralmente cavam o terreno, onde dá para construir uma lavanderia e garagem, cozinha e sala no nível da rua e quartos no andar superior.?
Camargo analisa que os preços destas unidades chega a ser 20% menores do que os de sobrados isolados. O apartamento e o sobrado são mais baratos, mas o sonho de consumo é a casa?, pontua. Tantos os sobrados de rua como os de condomínios, estima Bernal, representam cerca de 70% do mercado no bairro. Para imóveis novos, ainda é possível encontrar terrenos na região com 300 m², que possibilitam a construção de cerca de três unidades.
?O Tatuapé se tornou coqueluche entre moradores da Penha e Vila Matilde, mas quem mora em Itaquera sonha com bairros mais próximos. A migração acontece do bairro para o centro, a não ser que o morador decide sair do aluguel no Tatuapé para ter uma casa própria no bairro, em uma vila.?
Em 2002, a construtora vendeu casas térreas e sobrados por R$ 89 mil em condomínio de 67 unidades. Hoje, estima Camargo, há quem venda unidades por R$ 145 mil. Ou seja, tiveram uma valorização de 40%, que gira em torno de 5% por ano.
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