Ao se envolver com a compra ou a venda de um imóvel --o que a maioria das pessoas faz uma ou poucas vezes na vida--, é preciso não ser afoito.

Em primeiro lugar, o comprador deve avaliar sua capacidade de honrar o pagamento. Não adianta dispor do dinheiro para dar como sinal, ou entrada, e não saber onde conseguir o restante. Sem dinheiro à disposição, procure antes de mais nada um financiamento bancário.

A forma de compra escolhida --à vista ou a prestações-- vai influenciar no preço do imóvel. Assim, costuma-se negociar o preço, como quem está numa feira livre ou num mercado.

Em compras à vista, quase sempre se consegue um desconto, mas há proprietários irredutíveis, com plena consciência do valor de seu bem e de outras oportunidades de venda que terão.

Por outro lado, só ao conversar é que o comprador perceberá se o proprietário do imóvel precisa de dinheiro rapidamente e fará um bom abatimento no preço para obtê-lo. Se o comprador conseguir um financiamento bancário, o vendedor receberá o dinheiro do banco em cerca de 30 dias.

O pagamento feito nesse prazo é considerado à vista, em razão do tempo necessário para ser emitida a documentação do imóvel, do proprietário e do vendedor e da quantia envolvida na venda de um apartamento.

Contrato de compra e venda

Acertados o preço e as condições de pagamento --o que pode ser feito verbalmente ou por escrito, numa minuta de contrato--, escreve-se um compromisso, ou proposta, ou contrato de compra e venda --acordo entre as duas partes, comprador e vendedor, que ao ser assinado adquire força de lei, conforme determina o Código Civil.

Esse documento serve para criar uma relação entre o vendedor e o comprador, especificar o negócio a ser realizado e lhes dar garantias, para que tudo transcorra sem surpresas desagradáveis. Portanto, ele contém várias informações obrigatórias, como:

a natureza do negócio (compra e venda);
o nome, o número dos documentos, a profissão e o estado civil do comprador e do vendedor;
informações que indiquem precisamente o imóvel em questão (localização, metragem, matrícula e outras características, como garagem ou área privativa);
a garantia de que o imóvel pertence àquele proprietário;
o valor da parcela de entrada (o sinal ou arras) ou a forma de pagamento inicial escolhida, que garante ao comprador primazia na compra do imóvel, e a data em que esse valor será pago;
um prazo razoável para a apresentação de toda a documentação;
o valor da prestação ou das prestações posteriores e suas respectivas datas de pagamento, com eventuais correções acertadas entre as partes;
em caso de financiamento do restante a ser pago, o prazo exeqüível para que toda a documentação seja providenciada e analisada pela instituição que concederá o empréstimo;
o comprador perde a quantia ou o bem dado como sinal se desistir da compra;
o vendedor paga ao comprador o sinal em dobro, ou determinado valor acertado, se desistir da venda;
a entrega ao comprador de documento de quitação da compra do imóvel após os devidos pagamentos;
a denominação do foro contratual (um tribunal de justiça) escolhido para julgar problemas decorrentes desse negócio.

Proteção do comprador

A maioria dessas cláusulas costuma estar presente nos contratos-padrão apresentados por administradoras e imobiliárias e garantem a venda e a transferência de propriedade do imóvel.

Contudo, podem acontecer problemas no meio do processo que impedem a concretização da compra. São comuns, por exemplo, erros na documentação, impedindo ou protelando a efetivação do negócio.

Outra eventualidade é a instituição financeira do financiamento chegar à conclusão de que o comprador não atende a todas as exigências (renda mínima, por exemplo) e não dar o empréstimo.

Por essas e outras razões que não dependem de sua vontade, o comprador deve exigir que conste do contrato ou do compromisso de compra e venda uma cláusula deste teor:

"Será feita a devolução ao comprador da quantia paga como sinal [ou arras, ou entrada], referida na cláusula ________ , caso ocorram problemas alheios à sua vontade que impeçam o cumprimento do presente contrato."

É também importante haver uma cláusula que obrigue o vendedor a entregar toda a documentação dele e do imóvel para que o financiamento seja concedido.

Se a exigência não for atendida, o comprador deverá pensar até em não assinar o compromisso e desistir da compra, porque não terá proteção alguma contra eventualidades que o prejudiquem.

Além desses cuidados, o comprador deve, antes de tudo, verificar um documento que comprove a propriedade do imóvel, como a escritura definitiva. Dessa forma, ele terá muito mais segurança ao assinar a proposta de compra e venda.

Documentação

Sejam quais forem as formas de compra e pagamento escolhidas, será preciso providenciar uma batelada de documentos para comprovar que as pessoas envolvidas são idôneas e que o imóvel em questão está regularizado e não se encontra comprometido de forma alguma.

Isso significa que vendedor e comprador não podem ter seu nome em protesto nem estar devendo a órgãos do governo, entre outras coisas.

A quantidade de documentos que o vendedor deve providenciar é bem maior que a do comprador, o qual se limitará a apresentar documentos pessoais corriqueiros. Veja o que cada um deles deve providenciar para comprovar que não há impedimento à assinatura do contrato e à posterior transferência de propriedade do imóvel.

Esses documentos são emitidos por cartórios, e cada um fica pronto de 3 a 15 dias após o pedido. Devem ser tirados na cidade em que se localizam o imóvel e a residência do vendedor. Todas as certidões têm validade de apenas 30 dias.

Olho vivo!

É extremamente importante ler com toda a atenção o contrato (ou compromisso ou promessa) de compra e venda, cláusula por cláusula, cotejando cada uma das informações com os documentos de ambas as partes e do imóvel e com a minuta do contrato, se houver. Verifique as datas e os prazos de pagamento. Se restar alguma dúvida ou desconfiança, não sinta vergonha: não assine o contrato!

Recorra antes à ajuda de um corretor que o represente, de um advogado especialista ou de um órgão de defesa do consumidor, como o Procon.