Quando você for fazer um investimento no mercado imobiliário – para uso, ou para obtenção de rendimento sob a forma de aluguel, ou para obter ganhos com a valorização – procure deter-se sobre a evolução do bairro em que o imóvel, em vias de aquisição, está situado.
A escolha deve ser pensada. Deve ser a resultante de muita meditação e análise. Numa palavra: é preciso que o analista se detenha sobre a evolução do bairro, sobre sua história. Assim, em termos de passado, o bairro que mais aumentou sua extensão territorial, o que mais aumentou população e o que mais teve construção aprovada pelos setores competentes da Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, durante as décadas dos anos vinte, trinta, quarenta, cinqüenta, sessenta e metade dos anos setenta do século passado, foi o antigo Barracão de baixo, depois Campos Elísios. Que ainda atualmente é o bairro mais populoso de Ribeirão Preto. Mas, por falta de espaço físico, ainda vê sua população aumentar e as construções se expandirem mas por ocupação de alguns terrenos remanescentes ainda vazios, pela demolição de imóveis já antigos e construção de novos ou – principalmente – pela verticalização. A partir de meados dos anos setenta o bairro do Ipiranga foi o que mais cresceu, desbancando os Campos Elísios. Inclusive, atualmente, um dos principais corredores comerciais da cidade é a avenida Pedro I, a mais importante artéria daquele populoso pedaço de Ribeirão Preto. O Ipiranga foi campeão de crescimento até o final dos anos noventa. Atualmente ainda tem um ímpeto de expansão muito grande, fato que pode ser constatado pelo número de plantas aprovadas e pela quantidade, expressa em metros quadrados, de áreas para construção. Mas o bairro que lidera a expansão é a Vila Virgínia. Isto no que toca à quantidade de construção. A qualidade – em termos de valor do metro quadrado construído – continua imperando nos loteamentos novos que formam parte da zona sul.
Toda parte alta de Vila Virgínia – acima da avenida Monteiro Lobato, da avenida Luzitana e outras – desenvolve-se. E representa uma opção de aplicação de recursos financeiros que dão liquidez razoável mas que – sobretudo – tem um coeficiente de valorização elevado. A aquisição de um lote vazio em área do bairro que tem dinâmica reconhecida de expansão faz com que, cada real investido – proveniente do setor privado ou do setor estatal – respige favoravelmente no imóvel adquirido. Em outras palavras: ganha-se com investimentos de terceiros. O que não ocorre com facilidade com bairros já construídos, estáveis, em que investimentos igualmente acontecem, mas em velocidade e em quantidade bem menor do que naqueles – como os altos da Vila Virgínia e mesmo, como remanescente, parte do Ipiranga – que lideram a expansão através de novas construções, tanto residenciais quanto não residenciais.
O planejamento brasileiro é diferente do japonês exatamente pela manipulação e pelo uso do fator tempo. O brasileiro planeja rapidamente. Depois de planejado, demora para executar. Já o japonês demora ao planejar. Depois de terminado o planejamento, executa com rapidez. É isto. Planeje demoradamente, inclusive porque – como homem de estado maior, que é todo investidor – é preciso ter a maior quantidade de boas informações possíveis. De posse das informações – necessárias para o planejamento – execute rapidamente. Se a aplicação for boa você poderá começar logo a ter um retorno, direto ou indireto, sob a forma de valorização do que você adquiriu.
Vicente Golfeto
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