A MP do Bem, sancionada pelo Presidente da República em 21 de novembro, trará algumas novidades que prometem aquecer o mercado imobiliário. A principal delas estimula as vendas através de isenção fiscal. Mas a medida que tem levantado discussões e confundido profissionais do setor imobiliário e financeiro é a criação de um fundo de locação, utilizado como garantia, ao invés do fiador.
Segundo o Ministério da Fazenda, as instituições bancárias deveriam, a partir da data de sanção, criar um fundo próprio para garantia em locação.
O fundo de locação é similar a investimentos financeiros comuns, e suas cotas servirão como garantia para o proprietário no caso de falta de pagamento dos aluguéis. A maior diferença será jurídica. Quando o contrato termina, quem pagou pelo aluguel do imóvel fica com seu capital investido corrigido. O novo instrumento também poderá ser utilizado por terceiros. Por exemplo, um pai que tenha recursos num fundo de investimento tem a opção de oferecê-los como garantia para o aluguel de um imóvel para seu filho.
O tipo de fundo de locação fica a critério do banco ou instituição que vai oferecê-lo, podendo ser de renda fixa, variável ou mesmo misto.
Fiador
A principal garantia utilizada na prática da locação ainda é a fiança comum (segundo pesquisas, numa proporção de 56%). Mesmo com a criação de opções, há resistência por parte dos proprietários de imóveis quanto a outras formas que não o fiador.
Segundo o dono de administradora de imóveis, Adair Porfírio da Silva, depois do fiador o meio mais utilizado como garantia em sua empresa é o título de capitalização. “Indicamos agentes financeiros que vendem esses títulos de capitalização, e que saem caucionados em nome da imobiliária”, explica Adair.
Normalmente esses títulos têm prazo de um ano. O valor investido é de dez aluguéis e no final do prazo o locatário recebe o dinheiro corrigido. Porém boa parte dos locadores reluta quanto ao meio de garantia.
Adair diz que o título de capitalização como garantia apresenta vantagem tanto para o locador, quanto para o locatário. “Não há nada mais desagradável que pedir para alguém ser fiador. É desagradável para os dois lados”, afirma.

CAUÇÃO
Legislação leva a valor alto

O dono de administradora de imóveis, Adair Porfírio Peixoto, explica que o valor empenhado como caução na maior parte das opções de garantia é alto por causa da lei que protege os locatários. “Uma ação legal de fiança leva, no mínimo, sete meses para que o despejo aconteça”, explica Adair.
Em sistemas que utilizam caução em conta bancária, como a caução-poupança, o teto estipulado pela lei é de três aluguéis, o que para o dono de imóvel pode significar prejuízo em caso de inadimplência, segundo Adair.
Ele aponta que o novo fundo de garantia de locação só dará certo caso o valor depositado seja maior que o exigido atualmente em caução-poupança. “Se esse fundo exigir depósito abaixo de sete aluguéis não irá emplacar entre as imobiliárias e proprietários”, diz Adair.

BANCOS
CEF deve implantar

A assessoria de imprensa da Caixa Econômica Federal informou que o banco deverá implantar o fundo para locação sugerido pelo governo, mas ainda não há previsão de data. Ainda não há, também, regras para a criação e, portanto, a Caixa não pode dar mais detalhes a respeito do fundo.
Complementando o informe da Caixa, a assessoria de imprensa do Banco do Brasil afirmou que, como as duas instituições são oficiais do governo, apenas a Caixa cuida da habitação, o que tira do Banco do Brasil a responsabilidade da criação de fundos similares.

VENDAS
Comercialização estimulada

A Medida Provisória 252 de 16 de junho deste ano alegrou diversos setores ao isentar impostos principalmente em informática, exportação e de comercialização de imóveis. O objetivo era impulsionar o desenvolvimento dessas áreas.
Para o gerente de vendas da imobiliária Piramid, Antônio Carlos Peixoto, os efeitos da sanção já puderam ser notados. De acordo com ele, duas negociações tiveram interferência direta da Medida Provisória. “Se não houvesse a MP esses negócios deixariam de ser feitos”, conta.
Antônio Carlos afirma que embora a medida simbolize avanços, falta divulgação. “Acredito que isso seria papel do próprio governo”, explica.
O principal impulso vem da isenção do imposto sobre o lucro obtido com um imóvel. Antes da MP, um proprietário que vendesse seu imóvel com valor superior à compra, tinha que pagar 15% de imposto sobre o lucro, ou valorização. A MP determina que se o vendedor do imóvel aplicar o dinheiro arrecadado com a venda em outro imóvel, no prazo de seis meses, ele fica livre do imposto. Ele diz que o impulso dado à negociação de imóveis é muito positivo, já que boa parte de quem vende um imóvel investe em outro de maior valor. Isso movimenta o setor em todas as esferas e deve gerar novos empregos