Lançamento-fantasma desaparece do mercado
Há sete anos, a comerciante A.A., 56 (que não quis se identificar), comprou um apartamento de dois dormitórios na planta em São Paulo. Até hoje, não viu nada mais do que a estrutura do prédio.
"Disseram que houve inadimplência dos compradores. Perdi mais de R$ 20 mil, entrei com uma ação na Justiça, mas desisti, pois não estava dando retorno."
Casos como esse, em que o que foi anunciado não saiu do papel por mau planejamento ou problemas financeiros do incorporador, são cada vez mais escassos. No ano passado, isso ocorreu só uma vez, queda de 93% em comparação com o registrado em 1994, na Grande São Paulo, segundo levantamento do Datafolha.
Nesse período, 128 lançamentos anunciados foram abortados, 24 deles só em 1997, o ano líder do ranking desse tipo de ocorrência.
Planejamento
Vários motivos contribuíram para essa queda, segundo especialistas. O principal deles foi a intensificação da etapa de planejamento por parte dos incorporadores.
"Eles têm procurado lançar o produto mais adequado possível à demanda existente", pontua Luiz Paulo Pompéia, 52, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).
"Antes, confiavam muito no "feeling" e às vezes erravam no perfil do produto ou no preço", diz Pompéia, que cita uma construtora que lançou no Cambuci um empreendimento com o preço acima do de mercado.
Não encontrou demanda e, para piorar, sofreu concorrência de uma grande construtora, que fez na mesma região um condomínio adequado ao comprador local.
Segundo Francisco José Toledo, 64, diretor-geral da Toledo & Associados, empresa especializada em pesquisa imobiliária, características culturais, de tradição e de etnia também influenciam o fracasso de um lançamento.
"Não adianta querer vender imóvel na zona oeste para pessoas ricas que moram na zona leste, porque elas estão enraizadas."
Uma superoferta em determinado segmento também pode fazer com que a conclusão de um empreendimento lançado se inviabilize. "Pode até ser o produto certo e o preço adequado, mas, com a concorrência, a velocidade das vendas é menor que a imaginada", comenta Luiz Fernando Ribeiro, 38, diretor da Via Empreendimentos Imobiliários.
Pesquisa em cartório
Dessa forma, uma nova arma tornou-se imprescindível para a viabilização de lançamentos: o estudo de mercado. "Sempre contratamos uma empresa de pesquisa", destaca Ribeiro.
Ao comprador cabe a mesma tarefa, para evitar o "lançamento-fantasma". "É preciso checar, no cartório de registro de imóveis da região, se a incorporação foi registrada", orienta Paulo Arthur Góes, 32, assistente técnico do Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor).
Segundo o órgão, o documento de inscrição geralmente prevê um prazo de carência de 180 dias a partir do dia do registro. Isso significa que, nesse período, o incorporador pode desistir do empreendimento, mas deve restituir tudo o que foi pago pelo comprador, com correção monetária. Depois dos seis meses, a empresa pode também sofrer uma ação por perdas e danos.
Outra dica é fechar negócio com construtoras e incorporadoras com maior capacidade financeira, para tornar o investimento mais seguro. Essas empresas tiveram que racionalizar o processo construtivo. "Os órgãos financiadores exigem isso", observa Lair Krähenbühl, 54, presidente da comissão da indústria imobiliária da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).
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