Corrigindo as parcelas
Financiar um imóvel não é uma tarefa simples. São tantos os detalhes ao longo do processo que muitas vezes a correção monetária do valor tomado não ganha a atenção que merece, seja pelo cansaço, seja por falta de informação do banco.
Independente do valor do financiamento as formas de atualização do saldo devedor dos contratos são basicamente três: mensal, trimestral e anual. Segundo o gerente de mercado empresarial da Caixa, Celso Javorski, “é importante que o tomador de crédito verifique a forma de atualização monetária do contrato de financiamento a ser assinado”.
Ele explica que a maioria dos bancos atualiza o saldo devedor do contrato mensalmente, embora essa seja a forma mais onerosa para o tomador de crédito.
Um dos requisitos que pode ser uma armadilha é o comprometimento de renda. O financiamento da Caixa Econômica Federal, por exemplo, permite que cada prestação seja equivalente a, no máximo, 30% do valor da renda apresentada. Por exemplo; um trabalhador com renda de R$ 1.000,00 pode pagar prestações de, no máximo, R$ 300,00. Caso o valor da parcela ultrapasse esses 30%, o excedente acumula para os meses seguintes. Com o passar do tempo esse chamado ‘resíduo’ confunde o comprador e torna o financiamento inviável.
SAC
O SAC (Sistema de Amortização Constante) é um dos mais utilizados e pode ser aplicado de maneiras diferentes. As correções podem ser calculadas sobre o valor total do produto financiado ou sobre cada prestação. O método mais seguro é aquele em que o tomador de crédito define como mais alta a primeira prestação. Assim, as prestações diminuem progressivamente até que o valor seja quitado no prazo planejado.
SALDO
Contrato com atualização anual
Celso explica que a Caixa atualiza o saldo devedor dos contratos anualmente, e como utiliza o SAC (Sistema de Amortização Constante) ao final de cada ano o saldo devedor é geralmente menor, “sendo assim a tendência é de que os encargos sejam também menores do que os contratos atualizados mensalmente”.
Na Caixa a atualização do saldo devedor dos contratos continua sendo realizada anualmente utilizando a TR para contratos assinados pelo SFH e o índice utilizado para atualização dos contratos financiados com recursos de FGTS e o mesmo utilizado para atualização das contas do FGTS, independente do prazo ou valor de financiamento.
Poupança
Desde novembro a Caixa oferece um novo sistema de financiamento, baseado em fundo de poupança. Esse financiamento segue os moldes do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), ou seja; o reajuste é baseado na TR – taxa referencial de juros.
A TR é divulgada mensalmente pelo Banco Central desde fevereiro de 1991. A taxa é calculada com base na remuneração mensal média dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras, e é utilizada como indexador.
Celso explica que com a atual constância da inflação, a taxa não deve ser motivo de preocupação para o consumidor. “Atualmente a TR gira em torno de 0,2%”, conta.
Encargos devidos
Mesmo antes da contratação efetiva, há algumas despesas que o tomador de crédito deve observar para não ser pego de surpresa.
• Taxa de pesquisa cadastral – valor constante da Tabela de Tarifas;
• Taxa de abertura de crédito – TAC - 1% sobre o valor do financiamento, não podendo ser inferior a R$ 200,00;
• Primeiro prêmio mensal de seguros
• Morte ou Invalidez Permanente - MIP e Danos Físicos do Imóvel – DFI
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