Os caminhos opostos do condomínio e do aluguel
O mercado imobiliário vive uma peculiaridade ímpar: a comparação comum e ao mesmo tempo equivocada que se faz entre os valores dos aluguéis e os custos condominiais.
Mas a confusão é, no entanto, compreensível, pois a verticalização natural das metrópoles ainda leva número expressivo de cidadãos para prédios de apartamentos --parte dos quais como inquilinos-- e muitos empresários alugam salas em edifícios comerciais.
Relacionar as taxas de condomínio com o que é pago na locação se tornou mais frequente após a implantação do Plano Real, quando essas duas despesas passaram a seguir caminhos acentuadamente inversos.
Na verdade, os custos do aluguel e do condomínio sempre foram essencialmente opostos quanto à origem: valores locatícios são regidos pela relação entre oferta e procura, enquanto que a quota condominial é apenas e tão somente o rateio das despesas que o prédio gera no mês.
Nova moeda
Mas, em julho de 1994, os proprietários de imóveis promoveram uma sobrevalorização brutal nos preços dos aluguéis, em parte porque estavam temerários quanto aos rumos da economia com a nova moeda.
Nos anos seguintes, o aumento significativo do número de oferta de imóveis para locação provocou quedas nos valores da locação, favorecendo os inquilinos, que até hoje ainda são beneficiados com reajustes abaixo da inflação e abonos provisórios.
Por outro lado, os custos condominiais subiram acima do IGP-M durante os primeiros anos do Real, o que é perfeitamente explicável. Basta lembrar que, nos seis meses anteriores à nova moeda, a economia nacional foi atrelada à URV (Unidade Real de Valor), com exceção dos salários, tarifas públicas e condomínios.
Resultado: no primeiro mês de Real, as taxas de condomínio sofreram alta considerável, uma vez que "carregaram" a inflação acumulada, assim como ocorreu quando do dissídio seguinte dos empregados em edifícios.
Some-se a isso outros fatores, como o crescimento de encargos trabalhistas nos condomínios --como o recém-criado Perfil Profissiográfico Previdenciário--, cesta básica, seguro-saúde e os constantes reajustes das tarifas de água e energia elétrica.
A conclusão é lógica: o condomínio continua refletindo, basicamente, o custo de vida do brasileiro, enquanto o aluguel está atrelado às flutuações do mercado imobiliário.
O condomínio
O boleto que cada condômino recebe mensalmente representa o pagamento por um serviço composto, basicamente, pela média de sete empregados por prédio, contratos de conservação e manutenção, despesas com luz e água.
E todos esses itens representam perto de 85% das despesas condominiais, a maior parte referente a gastos com salários e encargos.
Importante ressaltar que o grau de comodidade exigido pelo condômino brasileiro é maior, por exemplo, do que em países da Europa, em que a média de funcionários por edifício é de 1,5.
Por fim, é preciso salientar que um dos fatores determinantes para que o condomínio seja mais alto ou mais baixo não é a região em que se situa ou o jardim bem cuidado, mas o número de unidades do edifício.
Em todos os casos, entretanto, é possível criar um modelo de gestão racional, que deve ser trabalhado em cima das despesas mais representativas. Para isso, procure orientação especializada.
José Roberto de Toledo é diretor da Lello Intermediadora de Negócios
Antonio Pacheco Couto é empresário e diretor-superintendente da Lello Condomínios.
Inglês
Espanhol
Portugues Br
Francês
Italiano