À primeira vista, uma casa de luxo em um bairro valorizado de São Paulo parece ser um objeto de desejo muito procurado. Mas um passeio por ruas de regiões como Morumbi, Pacaembu e Alto da Boa Vista revela uma seqüência de placas de "Vende-se" ou "Aluga-se" nas fachadas de casarões.
Alguns deles estão de portas fechadas há dez anos, muitas vezes porque a falta de segurança os torna desinteressantes aos olhos de quem tem boa soma para investir.
"A classe alta prefere condomínios fechados", afirma o consultor Bernd Rieger. "A opção pela casa de rua é bem menor", faz coro Feliciano Giachetta, 51, sócio da FGi Negócios Imobiliários.
Um indicativo dessa tendência é o grande número de lançamentos de apartamentos de alto padrão, sobretudo de quatro quartos.
Dados da Amaral d Avila Engenharia de Avaliações indicam que, em 2004, 20,2% dos apartamentos lançados foram de quatro dormitórios, porcentagem que cresceu para 29,9% em 2005, ano em que as unidades de quatro quartos vendidas somaram 28% do total --dado do Secovi-SP (sindicato da habitação)-, contra os 21,8% de 2004.
Grandes casas não são preteridas só por condomínios, observa José Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores). "Muitas pessoas saem de São Paulo para o litoral norte, Alphaville ou condomínios de cidades como Sorocaba e Indaiatuba."
Em outros casos, o que afasta compradores endinheirados é a própria configuração do imóvel. "Quem tem dinheiro quer algo personalizado", opina Celso Amaral, 46, sócio da Amaral dAvila. "A funcionalidade das casas mais velhas não é mais a mesma."
Aluguel salgado
As expectativas de preço discrepantes entre as partes também inviabilizam negócios. "Há diferença entre o que o proprietário acha que vale, o que o comprador quer pagar e o valor de mercado", enumera José Roberto Corrêa, 54, diretor da imobiliária Camargo Dias. Há corretores que supervalorizam o bem para negociar com o dono e emplacar o telefone na fachada. "Falta precificação real."
O valor inflacionado também gera expectativa de aluguel superestimada, lembra Roberto Capuano, 62, diretor da imobiliária que leva seu nome. "Criou-se uma cultura de pedir pelo aluguel 1% do valor do imóvel. Na prática, isso é inviável." Uma mansão avaliada em R$ 5 milhões, por exemplo, teria aluguel de R$ 50 mil.
Alguns casarões já somem da paisagem por causa da verticalização e atraem incorporadores em Higienópolis, Vila Mariana e Ipiranga.
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