O setor imobiliário viveu mais um ano excepcional, registrando em 2010 um novo recorde de lançamentos: 70.781 unidades distribuídas pela região metropolitana de São Paulo (Capital e 38 municípios). Esse volume é 32,3% superior ao verificado em 2009 (53.487 unidades) ou 12,3% a mais que em 2008 (63.035), que foi a segunda maior produção desde o boom de 2007 (62.065).

É certo que enfrentou mais uma vez o problema de falta de mão de obra especializada, redução de áreas para construção e, pior, elevação desenfreada do preço do metro quadrado. Mas, no cômputo geral, o balanço foi positivo, especialmente para quem apostou em unidades residenciais de dois dormitórios.

"Foi, sem dúvida, um recorde histórico, o maior número de lançamentos desde 1985, ou seja, desde que a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio realiza estudos e levantamentos nesse sentido", confirma o presidente da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia. "As 70.781 unidades lançadas representaram mais de 12% de acréscimo em relação ao recorde anterior: 63.035 unidades em 2008."

O Estado de São Paulo foi ainda o maior lançador de empreendimentos imobiliários no País em 2010, segundo pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, empresa de consultoria da Lopes. Respondeu por 574 lançamentos com maior valor de venda: R$ 24,4 bilhões, contra os R$ 5,9 bilhões apurados com os 138 lançamentos do segundo colocado, o Rio de Janeiro. Ao todo, considerando-se os principais mercados brasileiros, o País registrou, no ano passado, o lançamento de 1.359 empreendimentos imobiliários com 202 mil unidades e valor geral de vendas de R$ 57 bilhões.

O segmento de dois dormitórios respondeu por 37.666 lançamentos, seguido pelo de três dormitórios, 22.150 lançamentos. Com quatro quartos foram registrados 5.739 lançamentos e 5.226 lançamentos com apenas um dormitório - nesse último caso, a produção mais do que dobrou, já que em 2009 foram lançadas 1.925 unidades de um quarto. O quatro dormitórios, na Região Metropolitana, registrou aumento de apenas 5% em relação a 2009, quando foram lançados 5.466 unidades. Ou seja, o segmento dois dormitórios reinou de fato absoluto, com um acréscimo superior a 37,3%: de 27.426 unidades em 2009 subiu para 37.666 unidades em 2010. "Sem dúvida foi a grande vedete do ano, um produto requisitado pela classe média-média e pelo segmento popular."

Pompéia entende que o programa federal Minha Casa, Minha Vida foi o grande responsável pelo sucesso das unidades de dois quartos. "Isso ocorreu no Brasil todo e não foi diferente em São Paulo. Afinal, o programa começou em abril de 2009 e, em 2010, recebeu força total." Mas também foi significativa a produção de três dormitórios em 2010, na região metropolitana de São Paulo: cresceu 18,6% em relação a 2009, com um total de 22.150 unidades ou 3.480 a mais.

A cada vez menor proporção de grandes terrenos na cidade de São Paulo tem empurrado cada vez mais o processo de industrialização para o entorno das rodovias. "Temos dez importantes rodovias que chegam a São Paulo, ao passo que o Rio conta com apenas cinco. O fato é que a cidade foi crescendo, chegando nos distritos industriais. Os terrenos das indústrias se valorizaram e muitas já venderam parte deles, aplicando os lucros na produção", acredita.

O comportamento da Capital não foi muito diferente do que ocorreu nos outros 38 municípios que integram a Região Metropolitana, com exceção do quatro dormitórios que registrou expressiva queda. Apenas 3.107 unidades de quatro dormitórios foram lançadas, representando uma redução de 33,5% em relação à produção de 2009: 4.675 unidades.

"Essa redução de unidades com quatro ou mais dormitórios pode ser atribuída à superprodução verificada no segmento em 2006, 2007 e 2008. Nesses três anos lançou-se mais que o dobro do que se verificou em 2009 e 2010. Ou ainda, em 2007 e 2008 foram construídos mais quatro dormitórios do que em toda a década de 90. Ou seja, extrapolaram. Daí agora o encolhimento, já que não existe demanda para tanto", argumenta Pompéia.

Das 38.199 unidades lançadas na Capital (quase 21% acima das 31.580 de 2009, mas abaixo das 38.990 de 2007), 18.628 unidades são de dois dormitórios, 12.195 de três dormitórios e 4.269 de apenas um dormitório - nesse último caso, unidades de alto padrão destinadas às classes média-alta e alta.

Também em termos de fração de terreno, Capital e região metropolitana têm a mesma tipologia: 48 m2 de área privativa para unidades de um dormitório; 57 m2 e 54 m2, respectivamente, para dois dormitórios; 85 m2 e 83 m2 para três quartos e 168 m2 e 163 m2 para quatro dormitórios.

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