Fiança locatícia no novo Código Civil
A fiança prestada em contrato de locação de imóvel tem motivado algumas dúvidas, em face da vigência, desde de 11/01/2003, do novo Código Civil. Sobre o tema, a vice-presidência de Locação do Secovi-SP entende que a questão básica prende-se ao texto do artigo 835 do novo Código Civil (Lei n.º 10.406, de 10/01/2002), que dispõe: “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor”.
No antigo Código, a disposição correspondente estava no artigo 1.500 (Lei n.º 3.071, de 01/01/1916): “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar”.
Segundo o vice-presidente da área, Sergio Luiz Abrantes Lembi, era necessário ao fiador promover ação de exoneração de fiança (cujo trâmite era longo) para, após obter sentença favorável, liberar-se da obrigação assumida. Mas, com relação à locação de imóvel (residencial ou não), regida pela atual Lei do Inquilinato (8.245/91), é preciso atentar para um aspecto extremamente importante: o artigo 2.036 do novo Código Civil dispõe com clareza que: “a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida”.
Ou seja, a locação de prédio urbano não está sujeita às regras genéricas do Código Civil, mas à Lei do Inquilinato (“lei especial”). “Em outras palavras, permanece em absoluto vigor a Lei 8.245/91. E é nela que se encontra a regra para as garantias - caução, fiança, seguro de fiança locatícia -, como se vê em seu artigo 39: ‘salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel’”, analisa Lembi.
“Logo, se o artigo 2.036 do novo Código Civil realça a plena vigência da Lei 8.245/91; se a lei especial se sobrepõe à geral e se nesta Lei existe dispositivo impondo a validade da garantia até a efetiva devolução do imóvel, fica evidenciado que o fiador, em matéria locatícia urbana, não poderá utilizar o benefício previsto no artigo 835 do novo Código, devendo a garantia prestada estender-se até a devolução do imóvel locado”, explica, informando que o referido artigo estaria voltado às demais situações em que haja essa modalidade de garantia, caso das confissões de dívida, locação de outros bens - que não imóveis urbanos - ou quaisquer outros contratos.
O dirigente lembra, ainda, que estudos do Secovi-SP mostram que o fiador é a garantia utilizada em mais de 60% dos contratos de locação residencial, o que dá uma idéia do grande problema que essa exoneração causaria no mercado. “A eventual permissão à exoneração desbragada de fiadores acarretaria uma crise das moradias em todo o Brasil. Sem garantia nada impedirá que locadores promovam o despejo, além de serem criadas inúmeras situações litigiosas, pois querendo continuar a locação mesmo sem garantias, o locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, segundo a própria Lei de Locações, o que mexerá com a economia de cada locatário, obviamente”, conclui.
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