Um argumento utilizado contra a deflação do aluguel é a situação presente do mercado de locação. "Vivemos em um momento em que o metro quadrado está extremamente valorizado. O proprietário sairia perdendo [com a diminuição]", analisa a advogada Léa Saab Faggion, gerente de venda e locação da imobiliária Oma.
"Nossa posição é não baixar [a mensalidade], porque essa medida não reflete o que ocorre no mercado. O mais sensato é manter o valor", sugere.
Essa também é a indicação de Eduardo Komatsu, gerente de gestão patrimonial do Grupo Itambé. "Buscamos a manutenção. Tem havido uma majoração dos aluguéis sobretudo de imóveis de um e de dois dormitórios perto do metrô."
Pesquisa do Creci-SP (conselho regional de corretores) de novembro em 399 imobiliárias da cidade de São Paulo vai de encontro a esses pontos de vista. Entre as 25 modalidades de casa e de apartamento abarcadas pelo levantamento, 15 registraram alta no aluguel, e 10 indicaram baixa.
Em dezembro, contudo, o número de baixas dos aluguéis, em 12 tipos de imóvel, superou o de altas, em 9 tipos, em 389 imobiliárias pesquisadas.
"Existem várias questões que alteram o valor de uma locação e que não estão vinculadas ao IGP-M", observa o advogado Luiz Kignel. "Decorrem de fatores específicos de cada locação, como a valorização ou a deterioração de uma região", diz.
"Assim, um imóvel que recebe uma estação de metrô próxima a seu endereço certamente se valorizará acima do indexador, e um que estiver em uma nova área de inundação perderá valor sem qualquer vinculação com o índice contratual."
Estratégia
Na opinião de José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, baixar o aluguel pode ser uma estratégia válida para manter um bom locatário.
"Se perco o inquilino, vou interromper em uns 30 dias o recebimento do aluguel. Se fico sem esse mês de locação, o prejuízo será superior ao rebaixamento de 0,5% a 1% no valor da locação", raciocina. "Mas não considero essa diferença motivo para entregar o imóvel."
"Um locatário que não atrasa suas obrigações e paga seus compromissos pontualmente sempre poderá negociar com o locador em uma condição melhor", reforça Kignel. "O locador sabe do prejuízo de um imóvel vazio ou um inquilino problemático. Bom senso das partes sempre ajuda."
Procon-SP
O Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) já se posicionou em relação ao assunto. Segundo sua assessoria de imprensa, o abatimento do aluguel, proporcional à queda do IGP-M verificada no aniversário do vencimento do contrato, é necessário para não haver desequilíbrio na relação entre locatário e locador.
De 5 de fevereiro de 2009 a 20 de janeiro de 2010, o órgão contabilizou 1.877 atendimentos referentes a locação, 97 deles sobre reajuste --não necessariamente deflação.
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