Usucapião retumba nos ouvidos como processo de posseiros no campo ou de invasores de terrenos em centros urbanos. Mas a ação judicial pode ser ferramenta útil para diversos casos de regularização da posse de um imóvel.
Frutos de herança sem inventário, imóveis passados de dono para dono sem registro de escritura em cartório e regularização de uso de lotes vizinhos (para plantar um pomar, por exemplo) são alguns dos casos em que se pode entrar com o processo de usucapião para obter a posse do bem.
"A usucapião transforma em proprietário quem fez uso [de um imóvel ou terreno] e apresentou ânimo de dono durante um período longo, determinado por lei", esclarece o professor Rui Camargo Viana, da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo.
O advogado Eugênio Doin Vieira, 81, recorreu à usucapião para provar que um apartamento em Florianópolis (SC) era seu --embora o imóvel ainda estivesse no nome da construtora-- e poder vendê-lo.
"Comprei [o apartamento] há cerca de 30 anos e, desleixado, acabei não regularizando a escritura. O único documento que tinha era o contrato que fiz com a construtora", explica.
Com a apresentação do documento, além do relato de vizinhos comprovando a ocupação "mansa e pacífica", Vieira regularizou a situação do imóvel, que já foi vendido. O processo durou dois anos e meio.
CRISTIANE CAPUCHINHO
Colaboração para a Folha de S.Paulo
Investimento
É recorrente que proprietários de imóveis que nunca se preocuparam com a regularização da escritura em cartório decidam resolver a situação apenas no momento de vendê-los.
"O valor de negociação diminui quando há problemas documentais", alerta Álvaro Justo, advogado imobiliário.
Numa das causas de Justo, o proprietário de um apartamento em área de marinha (terrenos que ficam a até 33 metros do mar na maré alta) em Santos (85 km a sudeste da capital) tenta regularizar a escritura pedindo usucapião do imóvel.
Como não há documento que prove a posse "mansa e pacífica" do terreno e do imóvel, o prazo mínimo de ocupação exigido por lei é de dez anos.
Apesar de o cliente ter comprado o imóvel há cinco anos, no processo, podem-se considerar proprietários anteriores.
"O apartamento passou por uma série de contratos de cessões de direitos. Ainda que meu cliente não tenha estado nele por mais de dez anos, podemos somar [o tempo de sua ocupação] com os dos outros [proprietários]", argumenta Justo.
A irregularidade remete à construção do empreedimento. À época de sua venda, a construtora não conseguiu deixar em ordem as escrituras por problemas de documentação na SPU (Secretaria de Patrimônio da União).
"A usucapião tem um toque mágico que apaga completamente o histórico do imóvel, limpa sua matrícula", explica o advogado Hélio Yazbek, especialista em direito imobiliário.
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