Seis anos depois de quitar um apartamento no bairro do Panamby, em São Paulo, o casal Sérgio Ávila Maria, de 39 anos, e Paula Maria, de 36, decidiu se mudar para perto do trabalho, no Itaim. Foi quando os dois descobriram que um imóvel na região custaria o dobro do deles, o que exigiria um financiamento. Encontraram então um apartamento para alugar por R$ 7 mil. Era perto do trabalho, da escola do filho e 30 m2 maior. Fizeram as contas e tomaram uma decisão ousada - vender a casa própria e assumir um aluguel.
"Se pegássemos um financiamento, só os juros corresponderiam ao aluguel do apartamento que queríamos", diz Ávila. Além do dinheiro do imóvel, R$ 800 mil, a família vai investir parte da renda. O cálculo levou em conta quanto será preciso investir para pagar o aluguel e ter dinheiro suficiente para comprar outro imóvel de mesmo padrão em quatro anos. Para isso, a valorização imobiliária do período foi estimada em 50%.
Trocar a casa própria pelo aluguel é uma decisão polêmica entre consultores financeiros. Mesmo os que apoiam a ideia, consideram que não há resposta definitiva. É preciso, no momento da decisão, avaliar a situação dos mercados imobiliário e financeiro. Além disso, estar certo de que todas as variáveis estão no cálculo, como a valorização do imóvel, a corretagem e imposto de renda sobre o lucro imobiliário.
É preciso ponderar até mesmo a capacidade psicológica de lidar com a insegurança do aluguel, principalmente em um país em que o valor da casa própria é muito arraigado.
O consultor financeiro do Valor, Marcelo d'Agosto, simulou o cálculo inicial para um apartamento vendido por R$ 1 milhão. Considerando uma taxa média de corretagem de 6%, vão-se logo R$ 60 mil. O imposto sobre o lucro imobiliário, já que outro imóvel não será comprado em seis meses, é de 15%. Considerando que o apartamento foi comprado por R$ 400 mil, lá se vão outros R$ 81 mil.
Com R$ 859 mil em mãos, é hora de investir. Como o aluguel é reajustado pela inflação, d'Agosto simula um investimento em NTN-B, que paga a variação do IPCA mais uma taxa prefixada. Foi escolhido um papel com vencimento em maio de 2045, que paga a cada semestre 2,96%. São R$ 22,9 mil, ou, quando divididos pelos seis meses, R$ 3,8 mil. Esse é, portanto, o rendimento mensal conservador para um apartamento de R$ 1 milhão.
Caso queira casar rendimento e aluguel, o personagem da simulação deve buscar neste momento um aluguel de R$ 3,8 mil, desde que o condomínio dos dois imóveis seja igual. É bom lembrar que o aluguel também sofre reajustes reais, o que deve levar a uma revisão da opção ao menos a cada renovação de contrato.
O professor da BBS Business School Ricardo Torres sugere que se compare o aluguel, como um percentual do valor do imóvel, com o que rende um investimento conservador. Como considera que os alugueis não acompanharam o boom recente nos preços dos imóveis, Torres aposta que os cálculos apontem para o aluguel.
Se o aluguel custa 0,3% do preço do imóvel - como Torres estima que tenha ocorrido em algumas das regiões mais valorizadas do país em janeiro -, esse índice pode ser comparado com o CDI do mesmo período. O juro interbancário, que serve de referencial para aplicações conservadoras, ficou em 0,89% no primeiro mês do ano.
Com base nessa conta, esse é um bom momento para alugar em vez de comprar, diz Torres. "Os preços dos imóveis saíram totalmente da realidade. Esse é hoje um mercado de vendedores, não de compradores." A visão de Torres, entretanto, não é unânime. Há quem pense que, com o crescimento das cidades, ainda resta muito espaço para valorização dos imóveis.
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