A zona sul é a bola da vez do mercado imobiliário de Ribeirão Preto, movimentado em boa parte pela ampla classe média da cidade, um centro comercial e de prestação de serviços de atração regional. Recente balanço da Divisão de Urbanismo da Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão Ambiental mostrou que existem mais de 15 mil lotes em condomínios e loteamentos naquela região, aprovados ou em vias de aprovação. Levando-se em conta 4 moradores por lote, é como se uma cidade de 60 mil habitantes estivesse surgindo na zona sul.
Ao mesmo tempo em que se destaca, a corrida por empreendimentos residenciais na zona sul traz também uma preocupação quanto ao futuro da urbanização da cidade. Os espaços disponíveis na zona sul em breve vão começar a rarear. E aí, para onde Ribeirão vai acomodar sua sempre crescente classe média?
A CIDADE ouviu dois dos principais especialistas em mercado imobiliário da cidade. Walter Alves de Oliveira foi por muitos anos delegado regional do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo). Hoje é vice-presidente estadual do Creci, conselheiro do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e delegado junto ao Ministério das Cidades. Antonio Carlos Maçonetto ajudou a fundar, presidiu e atualmente é vice-presidente da AEAICRP (Associação das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios de Ribeirão Preto). Sobre a tendência de migração dos empreendimentos residenciais para a zona sul a avaliação de ambos é coincidente na maioria dos aspectos. Já sobre o que virá depois, quando não houver mais terrenos disponíveis naquela região, as opiniões são bem diferentes.
Classe média
Maçonetto recorda que nos anos 80/90 o sonho de consumo da classe média foram os apartamentos de padrão mais elevado, localizados quase sempre na região central em direção a zona sul. “Aos poucos as altas taxas de condomínios foram revertendo essa tendência, principalmente nos casos em que a compra do apartamento é também um investimento. Se não é só para morar, quando pode vir a ser uma opção de investimento, o comprador passou a priorizar a questão da rentabilidade. Aí a despesa com o condomínio vai pesar contra essa aquisição, ela vai fazer diferença na hora de fixar o aluguel. Já no imóvel unifamiliar, uma casa em um loteamento, você foge desse problema”, destaca.
“Além da questão do condomínio, a corrida pelos loteamentos horizontais é explicada pelo fato de boa parte da classe média ter descoberto que pode ter numa casa o mesmo conforto e, principalmente, segurança que num apartamento”, avalia Oliveira.
Mas porque a corrida para a zona sul? “Quando uma família de classe média se muda para Ribeirão e vai decidir onde morar, o que se leva em conta primeiro é onde os filhos vão estudar. A localização da escola é até mais importante que o local de trabalho do pai ou da mãe. O que o casal invariavelmente busca é facilitar ao máximo o acesso das crianças à escola. E a grande maioria dos estabelecimentos de Ensino da cidade, destinados a classe média, estão localizados entre a região central e a zona sul”, comenta Maçonetto. “Tendência é uma coisa bastante arraigada na gente. Zona norte é zona norte e zona sul é zona sul. Falando em termos de brincadeira, o pobre se pudesse morava na casa do rico. A classe média corre para a zona sul porque a zona sul sempre foi a região que ofereceu melhor qualidade de vida”, comenta Oliveira. Segundo ele, conhecedor dessa demanda, o mercado age como mercado e cobra seu preço de quem quer viver na zona sul. “Pense numa casa de elevado padrão, com 500 m2 de área construída num terreno de 2.000 m2. Se tiver no alto da cidade, na zona sul, ela vale R$ 1,5 milhão. Uma casa idêntica na Vila Virgínia você não vende por R$ 300 mil. E o mesmo raciocínio vale para apartamentos”, compara.
Nova verticalização?
A falta de espaços disponíveis para empreendimentos residenciais horizontais em Ribeirão foi confirmada recentemente pelo fracasso de três licitações abertas pela CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano). As licitações foram abertas, os recursos estavam previstos no orçamento da CDHU para 2004 e a cidade simplesmente perdeu três residenciais horizontais porque não apareceram propostas de construtoras interessadas. A própria CDHU avaliou o fracasso das licitações como conseqüência da falta de terrenos (estamos falando também das zonas Norte, Leste e Oeste) a preços convidativos.
E quando os espaços ainda disponíveis na zona sul forem todos tomados por novos condomínios e loteamentos? Para onde vai a classe média? “Ribeirão tem alguns limitadores de seu crescimento. No Norte temos simplesmente o rio Pardo, com os obstáculos ambientais para a implantação de núcleos residenciais No Leste temos a rodovia Anhanguera, que já tem na margem oposta vários loteamentos de chácaras e um pouco à frente as penitenciárias. No Oeste, na direção de Sertãozinho, condomínios fechados de chácaras e de casas de alto padrão. E no Sul não demora muito chegamos em Bonfim Paulista. Acredito que quando cessarem os terrenos disponíveis na zona sul a classe média vai exigir e o mercado patrocinar uma nova fase de verticalização da cidade, até mesmo no Centro, onde hoje o preço do m2 e as limitações importadas pela Prefeitura tornam qualquer empreendimento proibitivo”, avalia Maçonetto. Além da região central, ele vê a possibilidade de verticalização no bairro de Santa Cruz do José Jacques, onde existe grande número de casas mais antigas, em terrenos amplos, cuja tendência seria dar lugar a edifícios. “Temos também os Jardins Ana Maria e Itamarati como opções para a verticalização na zona sul. Quando nem aí houver mais terrenos, acho possível o surgimento de edifícios residenciais para a classe média em bairros próximos ao Centro, como a Vila Tibério e os Campos Elíseos”, acrescenta.
Já Oliveira duvida de nova fase de verticalização. “Não há possibilidade de retorno (da verticalização voltada para a classe média ). Na minha opinião o Centro jamais será revitalizado, por mais esforço que se faça, e não por incompetência do Poder Público, mas sim por falta de espaço físico”, argumenta. Para ele, em vez de novo “boom” de verticalização, como o ocorrido ao longo dos anos 80 e 90, a cidade vai ter necessariamente de crescer para os lados. “Aí que entra a importância de o Poder Público evoluir junto com a cidade, levando os equipamentos urbanos para regiões mais distantes, viabilizando assim a implantação de novos empreendimentos imobiliários. Para as classes mais abastadas isso não é problema, a infra-estrutura ele paga no preço do imóvel. Mas e as classes menos favorecidas economicamente? Hoje é a classe média que está migrando para loteamentos e condomínios fechados, logo logo os mais pobres também vão querer e vão pressionar por isso”, avalia Oliveira, lembrando que em Ribeirão a CEF já financia condomínios fechados para a classe média-baixa, onde o valor das prestações se equivale ao de um aluguel.

Emenda a Projeto tentou liberar áreas

A possibilidade de que num futuro próximo haja falta de terrenos para loteamentos residenciais na zona sul levou a Secretaria Municipal do Planejamento e Gestão Ambiental a sugerir uma emenda ao Projeto de Lei 179/01, que trata do uso/ocupação do solo e é uma das principais leis do Plano direto que está em votação na Câmara Municipal.
“Pelo PL 179, aqueles terrenos às margens da rodovia Anhanguera, na saída para Cravinhos, estão reservados para a instalação de indústrias. Com a emenda, propusemos que uma faixa de algumas centenas de metros de largura, nas margens da rodovia, fosse liberada para loteamentos residenciais”, conta Silvio Martins, secretário do Planejamento. Segundo ele, a topografia da área também recomenda a instalação de loteamentos residenciais. “É uma região de declive. Se você tiver um vazamento numa indústria, pode contaminar cursos d’água que desembocam no córrego do Retiro”, diz.
A referida emenda fazia parte de um lote de 41 sugestões feitas pelo Planejamento e a princípio acatadas ela Comissão de Justiça, presidida pelo vereador Cícero Gomes da Silva. Depois de um relatório da Comissão de Obras, presidida pelo vereador Beto Cagussú, apontando irregularidades na aceitação das emendas, todas foram descartadas do PL 179, que vai a votação no próximo dia 13, quinta-feira.