Aspectos da permuta de terreno por apartamento
De alguns anos, sem dúvida em razão do encarecimento dos terrenos destinados à construção de edifícios, tornou-se usual a operação de permuta por área construída no mesmo local.
O art. 1.164 do Código Civil em vigor, que não emprega o termo "permuta", preferindo falar em "troca", manda aplicar a esse contrato as disposições concernentes ao de compra e venda.
Por sua vez, o art. 533 do novo Estatuto Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002), em vigor desde janeiro de 2003, adota as duas denominações, e, apesar de inegável aperfeiçoamento técnico-jurídico no tratamento da matéria, mantém praticamente inalteradas as diretrizes do atual diploma.
Aliás, nem poderia ser de outro modo, tendo em vista a quase identidade entre os dois contratos, residindo a única diferença em que, na venda e compra, o pagamento do preço é feito em dinheiro.
Na operação conhecida no mercado imobiliário como "troca de terreno por unidades a serem construídas", o que se verifica, no rigor jurídico, é uma promessa de permuta propriamente dita.
A permuta é tributável?
Exatamente por se tratar de "troca" de algo existente por algo ainda inexistente no mundo jurídico, essa operação vem suscitando algumas dúvidas.
Em relação à tributação dessas operações, por exemplo, cabe atentar para o que diz a legislação: "Na determinação do ganho de capital será excluída (Lei 7.713/88, art. 22, inciso III ) a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna (...)".
Vale lembrar que o pagamento de torna não ocorre na grande maioria dos casos de permuta de terreno por área construída.
Na permuta entre pessoa jurídica e pessoa física, se esta última for a alienante do terreno, não há resultado contábil a apurar, devendo-se atribuir, como preço de alienação, o mesmo valor apurado como custo da unidade adquirida.
Caso seja a pessoa física quem prometa entregar unidade a construir, deverá considerar o respectivo custo de produção como integrante do custo da unidade adquirida.
Ganho de capital
Aliás, no que tange à pessoa física, a Instrução Normativa SRF nº 84/01, de 11.10.2001, é explícita no sentido de que, na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto, são excluídos os ganhos de capital decorrentes, entre outros, de permuta, sem torna, de unidades imobiliárias (cf. art. 29, inc. IV).
Lionel Zaclis é mestre e doutor em Direito Processual pela USP, aluno visitante da Harvard Law School (2002-2003) e sócio de Zaclis, Luchesi & Salles de Toledo Advogados.
Inglês
Espanhol
Portugues Br
Francês
Italiano