O mercado de imóveis usados em Ribeirão Preto registrou um crescimento no último ano, representando um acréscimo em torno de 30% a 40%, segundo especialistas do setor. Mas não acompanhou o ritmo do mercado de novos, por conta dos atrativos de lazer que esses oferecem. A nova linha para imóveis usados, lançada este mês pela Caixa Econômica Federal (CEF), pode incrementar o mercado de terceiros.
A quota de financiamento foi ampliada. Agora a pessoa pode financiar 100% do valor, benefício que era até então exclusivo das operações com imóveis novos. Outra novidade é o prazo de amortização, que pode chegar a 30 anos.
Para o diretor de imobiliária Roberto Alves Corrêa, a nova modalidade de financiamento de usados deve ampliar o número de negociações nesse setor. “Vai aquecer o mercado, já que deve facilitar a aquisição dos imóveis usados. Essa nova linha deve fomentar ainda mais o mercado de terceiros, que inclui também os poduzidos por pequenos construtores”, analisa.
Com o financiamento de 100% dos usados deve incrementar as vendas deste setor, principalmente na faixa de imóveis até R$ 90 mil, “Deve ser o maior incremento, porque atende a classe média e média baixa”, avalia.
“Vai agregar uma nova faixa, das pessoas que não têm em mãos o dinheiro para dar de entrada. Elas agora vão poder financiar um usado”, analisa o também diretor de imobiliária Elizeu Rocha.
Segundo Corrêa, os imóveis novos estão com juros mais baixos e prazos de pagamento mais alongados desde o ano passado o que justificou essa retomada acima de 30%. “É possível adquirir uma linha de crédito para usados a juros entre 8% e 9% para imóveis entre 70 e 80 mil reais”, comenta Corrêa. O mercado de novos empreendimentos sofreu o boom com a chegada de novos incorporadores, especialmente com os novos conceitos e o valor baixo das parcelas. “Supriram um mercado que estava defasado”, comenta.
Retomada
Os novos conceitos oferecidos pelos lançamentos brecou o crescimento ainda maior do mercado de usados, apesar de ter tido um incremento em torno de 30% a 40% no último ano. “Antes a classe média não tinha acesso a empreendimentos com áreas de lazer como agora, com os condomínios clube voltados a classe econômica”, observa.
Rocha concorda com essa retomada acima de 30% do mercado, mas acredita que o boom dos novos empreendimentos colaborou com esta reação. “Até porque muitas pessoas que adquiriram os novos empreendimentos usaram a venda do antigo como parte do dinheiro. Estávamos com um estoque alto de usados no mercado e houve uma grande redução no último semestre. Hoje há poucas opções entre R$ 80 e R$ 100 mil”, afirma Rocha.

Concorrência
Corrêa cita o exemplo de uma pessoa que mora no Monte Alegre, em um apartamento de 80 m², com custo atual de R$ 90 mil e pretende se mudar. No próprio bairro será lançado um empreendimento com imóveis de 94 m² com esse novo conceito, e comercializado em torno de R$ 160 mil. Na sua opinião, se tiver de escolher entre um apartamento antigo com metragem maior e o lançamento, vai decidir pela segunda opção.
“A maioria opta pelo novo, mesmo que o antigo seja maior. As pessoas passam a maior parte da vida trabalhando e quando retornam para casa querem ter à disposição infra-estrutura de lazer, que os novos oferecem. A exceção fica por conta de quem precisa de espaço por uma necessidade familiar”, comenta.
“Em relação ao que estava há dois anos, o mercado de usados melhorou sensivelmente. Mas a concorrência em relação aos novos empreendimentos está acirrada, já que eles oferecem maiores atrativos e prestações compatíveis a um aluguel”, afirma. Esse seria um dos motivos que segura o mercado de terceiros.
Para Corrêa, a tendência é que esse mercado se estabilize e eventualmente registre um crescimento. “Vai chegar uma hora em que os novos já terão cumprido as lacunas de mercado”, avalia.
Mas o preço na opinião dos especialistas é o que mantém as vendas dos usados. “Chega a ser até 40% mais barato. Esse é o principal componente, já que se o comprador está com o capital em mãos ele vai buscar um empreendimento mais atual e que represente também ascensão social”, opina Corrêa.
Outro fator é o imediatismo em mudar. “A pessoa que já tem casa própria está optando pelos novos, mas àqueles que ainda estão no aluguel preferem o usado, pela disponibilidade imediata do imóvel”, declara Rocha.

Valorização
Além da retomada na comercialização, Rocha ressalta que mercado de terceiros teve uma reação de valorização no valor do imóvel. “No primeiro trimestre deste ano os preços subiram entre 10% e 15%”, afirma.
Para o diretor o boom imobiliário no Estado como um todo, a queda na taxa de juros e prolongamento dos prazos de financiamentos foram os fatores que colaboraram para essa valorização. “Mas o preço agora deve se estabilizar, pois já atingiu o valor limite”, diz.

Em até 360 prestações
A ampliação da quota já está em vigor, com adoção de percentual variável em função do sistema de amortização. Para o pagamento em até 240 meses, a pessoa pode financiar até o valor total do imóvel. Até 300 meses é possível financiar até 90% e de 301 a 360 meses, a quota cai para 80%. O percentual é aplicado sobre o menor valor entre a avaliação da Caixa e o valor de compra e venda do imóvel.
Os limites dos imóveis, porém, variam de região para região. Em cidades com população igual ou superior a 500 mil habitantes, como Ribeirão Preto o limite é de R$ 100 mil e nas demais cidades, de R$ 80 mil. O programa Carta de Crédito FGTS é uma linha de financiamento que utiliza recursos do Fundo para ajudar na compra de um imóvel. Mas não é necessário ter depósitos na conta vinculada do FGTS para contratar o financiamento.