Juro alto de condomínio pode ser contestado na Justiça.
Na guerra contra inadimplentes, síndicos e administradoras consideravam perdida uma batalha quando a multa por atraso no pagamento do condomínio caiu de 20% para 2%, com o advento do novo Código Civil, em 2003. Para inibir a inadimplência, começaram a lançar mão de artilharia pesada: aumentar os juros por mês de atraso para mais de 1%, após prever a pena na convenção do condomínio, com aprovação de dois terços dos moradores.
"Segundo os artigos 1.336 e 1.337 do código, devem-se pagar os juros previstos na convenção", diz o advogado imobiliário Rômulo de Gouvêa, 51, autor do livro "Como Neutralizar a Inadimplência em Condomínios".
Apesar de a medida se basear no próprio texto do código, sua validade ainda não tem parecer definitivo da Justiça. "Vale a pena tentar, pois o código dá uma brecha", raciocina José Roberto Graiche, 59, advogado e empresário do setor, "mas não se sabe como os tribunais se posicionarão".
Isso significa que o inadimplente pode depositar o valor da multa em juízo e entrar na Justiça se forem cobrados juros maiores que 1%. "A ação, nesse caso, pode se arrastar por até cinco ou seis anos", dimensiona Luiz Kignel, 40, da Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo Advogados.
"Ainda não houve casos, mas acho que o condomínio perderia no tribunal", avalia Hubert Gebara, 69, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP (sindicato de construtoras e imobiliárias) e diretor da administradora Hubert.
Há outro impasse. Para especialistas, a lei proíbe cobrar mais que 12% de juro ao ano (1% ao mês). "É crime de usura [juros excessivos]", pondera Kignel. Claudio Anauate, 59, presidente da Aabic (associação das administradoras), afirma desconhecer ações de moradores para contestar o pagamento na Justiça.
"O condomínio pode convencionar o juro que quiser. É uma questão de interpretação", explica Hamilton Quirino, 55, diretor da Abami (associação brasileira de advogados imobiliários). Mas ele reconhece que não houve ainda uma decisão em tribunal.
Multa
Por outro lado, estabelecer uma multa especial, de uma a cinco mensalidades, para os que não cumprem os deveres do condomínio é uma estratégia legalmente incontestável, prevista no código para casos de reincidência. "O condômino precisa estar reiteradamente atrasando o pagamento do condomínio, não só eventualmente", frisa Anauate.
"A multa é legal, mas deve ser aprovada em assembléia, com concordância de três quartos do número total dos condôminos, e não apenas dos presentes", analisa Rosely Schwartz, 47, professora do curso de administração de condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) e consultora na área.
Além da dificuldade de conseguir a aprovação de tantos moradores, há outro entrave. "Em cada caso tem de ser realizada nova assembléia", esclarece Schwartz. Para que essa ação se torne um hábito, Anauate recomenda prever a multa na convenção.
A estratégia funcionou no prédio do síndico e oficial de Justiça Valdemir Castilho, 58. Três quartos dos moradores apoiaram a cobrança de multa de cinco vezes o valor da mensalidade. Com a medida, a inadimplência caiu de 25% para 6%, sem ter sido necessária a aplicação da penalidade.
Inglês
Espanhol
Portugues Br
Francês
Italiano