Recentemente falamos que, aos poucos, o nordeste paulista vai construindo uma região metropolitana.
Trata-se da verdadeira e boa região metropolitana porque se assenta em processo lento de conurbação econômica.
A conurbação econômica caracteriza-se por um fato: todos os municípios que compõem a região metropolitana – e que, portanto, interagem reciprocamente uns com outros – constituem bairros de uma única cidade. É isto uma metrópole.
A metrópole soma bairros como se fossem municípios.
A região metropolitana soma municípios como se fossem bairros. Os bairros somam o loteamento regulares ou irregulares, legais ou clandestinos.
Fiquemos com um exemplo: a metrópole paulista.
Os bairros de São Paulo interagem entre si. Alguns têm demografia tão expressiva que, se fossem municípios independentes, estariam entre os mais populosos do Estado de São Paulo. Uma região metropolitana difere de uma metrópole apenas porque os municípios que a compõem têm autonomia política enquanto que os bairros de uma metrópole não têm.
Em virtude da região metropolitana que estamos construindo como tarefa de seguidas gerações mais o fato de os municípios serem bairros de uma única cidade econômica, a interação é grande. Sertãozinho, por exemplo, pode estar mais ligado – e certamente está – ao centro de Ribeirão Preto do que alguns bairros de Ribeirão Preto mesmo. Jardinópolis, também. Isto para ficarmos apenas em dois exemplos.
Esta é a marca, o sinete, o diferencial que prova a conurbação econômica. A mesma conurbação pode ser vista através dos veículos estacionados em Ribeirão Preto – para ficarmos apenas com o exemplo daqui – nas ruas próximas das universidades, dos hospitais, dos centros de serviço e nos shoppings centers assim constituídos e conhecidos. Mas as ruas de outras cidades igualmente apresentam este panorama. Basta prestar atenção nas ruas de Pradópolis, Barretos, Araraquara.
Quando foi instituído o pedágio foi fácil verificar famílias que moravam em cidades da região e trabalhavam em Ribeirão Preto transferirem residência para cá. E vice-versa, isto é, gente que morava aqui e trabalhava em Franca, em Sertãozinho e mesmo em Jaboticabal, mudar-se para lá.
Jardinópolis, Brodowski, Cravinhos, por serem cidades menores em termos demográficos, oferecem o primeiro item no ranking de qualidade de vida. São boas pedidas para se tornarem cidades-bairros residenciais.
Quem chega mais rápido ao centro de Ribeirão Preto: quem está em Jardinópolis ou quem está na Vila Abranches, simpático bairro da cidade?
Há sempre quem nos pergunta sobre se há, no mercado, espaço para o lançamento de novos conjuntos fechados para residências. Haveria, segundo quem pergunta, quase que um esgotamento do lado da procura. Houvesse novos lançamentos, eles poderiam encalhar, ficar muito tempo em oferta e, então, as residências que os compõem perderiam muito em valorização pecuniária. Imóvel que perdura longo tempo em oferta acaba se desvalorizando. Os conjuntos residenciais também. Esta é uma regra do mercado imobiliário.
A cautela tem razão de ser. Mas quando analisada com mais vagar pode ser questionada. Vejamos.
Primeiro seria importante saber o preço de cada unidade lançada. Não é por acaso que preço é uma palavra que tem a mesma raiz de precioso – vêm de pretium, em Latim – o que indica uma necessidade embalada em cautela.
Segundo, seria importante – para avaliar a viabilidade econômica do lançamento – considerar também a fotografia atual do mercado financeiro. A queda da taxa básica de juros – a tal de Selic - movimento que deve continuar se acentuando exatamente porque os índices de preço estão até aquém do que as autoridades haviam planejado, reflete-se na remuneração dos títulos públicos. Estes – notadamente as Letras Financeiras do Tesouro, as tais de LFTs – compõem o grosso das carteiras dos fundos de investimento, tanto os DI como os de renda fixa.
Terceiro não é bom se esquecer de verificar o valor do condomínio.
Analisando-se a menor rentabilidade das aplicações no mercado financeiro e outras opções oferecidas pelos bancos – inclusive a alternativa mais popular das cadernetas de poupança – segue-se que investimento em imóveis passou a ser uma alternativa viável.
Evidente que este investimento é menos para se obter rendimento de maneira direta. Mas para se obter: 1- retorno sob a forma de valorização; 2 - retorno sob a forma de aluguel. O investidor possivelmente ocupe um imóvel que, vago com sua mudança para a unidade adquirida, pode gerar remuneração, dar retorno, sob a forma de locativo.
Qualquer lançamento neste sentido é não raro precedido por pesquisa de mercado, instrumento a que qualquer empresa dinâmica e bem gerida não deixa de considerar. De maneira que, do lado da empresa do setor da construção civil, a cautela da viabilidade sempre precede qualquer lançamento.
É preciso considerar o outro lado: o do investidor. E, para este, cada caso é um caso.