O terreno é sempre parte do custo final da construção. Sua participação relativa no custo total varia de construção para construção, de edificação para edificação. Mas nunca é desprezível. Afinal, incluem-se no preço último do terreno sobre o qual se pretende edificar a construção, investimentos em: rede de água, rede de esgoto sanitário, asfalto, guia e sarjeta, iluminação pública etc.
Tem mais. No momento em que o loteador apresenta um projeto de parcelamento do solo, nos termos de diversas leis municipais – além da lei Lehman, que disciplina o assunto no âmbito federal – ele é obrigado a apresentar uma planta em que faz compulsoriamente a doação das ruas e artérias em geral (que normalmente tomam de 20% a 22% da área total a ser loteada), mais um quantum de 5% que são doados para que o município dele faça uso para construção de equipamentos urbanos necessários à população como postos de saúde, escolas, centros de lazer, dentre outros. Há também um total que varia de 10% a 15% que é doado para que seja preservado o verde. Em resumo: o loteador tem 100% de área, mas somente pode vender 60%. Claro que quem compra o lote final, acabado, termina por pagar também os 40% doados.
Encarece-se o preço do terreno que, não raro, significa o início dos dispêndios de quem quer construir uma casa para morar. Ou mesmo para fazer um investimento com o objetivo de ter retorno sob a forma de aluguel. Do couro sai correia, diz o provérbio popular.
Qual a alternativa?
Vejamos uma. Deve haver outras. O município compra os 40% de área. E, ao mesmo tempo, estabelece o valor venal para efeito de lançamento de Imposto Territorial Urbano (ITU). Evidente que é em função deste valor venal que ele pagará o preço dos 40% de área que ele deixará de receber em doação. Se o valor venal for muito elevado, assim lançado pela Fazenda, o município vai receber muito também de ITU (Imposto Territorial Urbano), mas pagará também muito pela terra. Se, ao contrário, ele fizer uma estimativa de valor venal muito abaixo do mercado, para desta maneira pagar pouco pelos 40% da área, também receberá pouco de Imposto.
É uma justiça salomônica. Como nos Estados Unidos.
O adquirente de terreno do loteamento não terá que pagar 40% a mais. Como faz atualmente. E tem feito a muito tempo.
Antônio Carlos Morandini
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