foto: Matheus Urenha/A CIDADE
O comerciante José Silveira (nome fictício) estava passando por uma obra no Jardim Califórnia, há cerca de seis anos, quando se interessou, e resolveu conversar com o mestre-de-obras. Nesse bate-papo descobriu uma forma de investimento em imóveis: o “Pool Imobiliário”.
Silveira comenta que este tipo de construção compensa e, desde então, já integrou três grupos. “É rentável financeiramente, seguro, um investimento palpável. Além de ser prazeroso poder acompanhar, de perto, o desenvolvimento da obra. Ver o prédio crescer” analisa o investidor.
Os apartamentos ele cedeu para os filhos morarem. No primeiro grupo que Silveira participou eram seis investidores, num edifico de nove andares. O tempo de construção foi de 12 meses. “Já ao final da obra o apartamento teve uma valorização de 30% em relação ao valor aplicado”, comenta.
Perfil de investidores
Diferente de Silveira, em algumas situações os investidores são convidados a participar de um Pool por uma construtora, que já possui um projeto pronto. Outra prática é um proprietário de terreno agregar amigos e buscar uma construtora para executar a obra. Neste caso, o dono do terreno estabelece uma permuta, onde ele recebe algumas unidades. Há também grupos de investidores que são amigos e, com um capital em mãos, decidem investir num Pool.
Integram estes grupos empresários, comerciantes que usam sobra de caixa e profissionais liberais, com bom desempenho na sua área de atuação.

MERCADO
Dos investidores, 20% repassam para familiares

Olavo Sérgio Devita Amaral, engenheiro e diretor de uma construtora especializada em Pool Imobiliário, afirma que 20% dos investidores repassam os imóveis para familiares, 30% a 40% deles investem num patrimônio e locam o imóvel, e os demais entram no Pool para giro de mercado, compra e venda.
Viabilidade
O projeto é viável quando existe uma diferença satisfatória entre a planilha de custos apresentada e o valor praticado no mercado, deste tipo de imóvel. Por isso, a análise da planilha e o acompanhamento do orçamento são pontos fundamentais. Amaral afirma que geralmente essa rentabilidade líquida varia entre 15% e 40%.
Uma das vantagens deste sistema é que o ritmo da construção é estabelecido pelos próprios investidores. Todas as decisões são tomadas pelo grupo, diante das propostas apresentadas pela construtora contratada. Essa assume a consultoria jurídica, contábil e imobiliária do empreendimento.

AVALIAÇÃO
Creci: construção através de elo é vantajosa

O advogado e diretor regional do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), Sinésio Donizetti Rodrigues, acredita que a construção através de um elo de pessoas é vantajoso “Acaba sendo um poupança forçada, um investimento a longo prazo e de baixo risco. Com um preço mais acessível ao grupo de investidores”, avalia.
Rodrigues também comenta que o Pool movimenta o mercado imobiliário, tanto para moradia como para repasse. O advogado saliente que o investidor deve avaliar com cautela a empresa contratada para o serviço. Como observar cuidadosamente a idoneidade da construtora e as referências no mercado, além da análise minuciosa da planilha de custo proposta.
Rodrigues aconselha deixar sempre alguém do grupo encarregado de supervisionar de perto a contratação. “No contrato devem constar cláusulas claras, que dêm garantias ao grupo”, conclui.
Devita Amaral salienta que existem riscos neste tipo de investimento, quando a empresa não tem experiência e credibilidade no mercado. Uma forma de garantia é estabelecer no contrato a fração ideal do terreno por investidor. Assim não haverá problemas se houver uma interrupção das atividades da construtora. Assim também não há uma dependência em relação ao proprietário do terreno.

ORIGEM
Conceito surgiu nos anos 80 como alternativa de mercado

Segundo Devita Amaral, este conceito surgiu em meados da década de 80: diante da intervenção do governo nos financiamentos imobiliários, o empresariado começou a investir em alternativas.
Neste contexto surgiram os empreendimentos a preço de custo. “O construtor buscou alternativas para seus clientes, independentemente das ações governamentais”, diz. “Foi a solução encontrada para fugir do custo dos financiamentos e poder ter um administração autônoma”.
Prazo
No Pool, o prazo da construção é definido de acordo com a potencialidade financeira do grupo, dependendo a disponibilidade mensal dos integrantes. “Diferente de empreendimentos com financiamento bancário, onde a velocidade é pré-determinada e o cronograma físico-financeiro tem de ser cumprido de forma rígida”, avalia o engenheiro.
Os investimentos neste tipo de empreendimento estavam em plena ascensão quando surgiram os problemas da Encol, em 95. Por conta da perda de credibilidade no mercado financeiro, o número de investidores diminuiu, principalmente no interior, onde as pessoas têm uma postura mais conservadora. “Naquela época as pessoas queriam ver o imóvel pronto, para só assim comprá-lo”, afirma Amaral. Hoje o sistema de Pool está retomando seus patamares de investidores, atingidos antes da falência da Encol. Amaral afirma que os mercados de Ribeirão Preto e região têm potencial para este tipo de empreendimento.