foto: F.L. PITON
Em novembro de 2004, quando se mudou para uma casa alugada na Vila Tibério, em Ribeirão Preto, Sérgio Santos (nome fictício) não imaginava que iria enfrentar problemas com o proprietário do imóvel. A residência foi escolhida por conta da localização. “É perto da escola do meu filho e minha esposa insistiu para alugarmos”, conta Santos.
Mas na época em que visitou o imóvel, Santos resistiu. Segundo ele, a manta da piscina já havia ultrapassado o limite da vida útil, de 10 anos, e tinha vários remendos.
A condição para alugar o imóvel era que houvesse uma redução no valor, mas o proprietário não aceitou. A imobiliária propôs então consertar a piscina, que apresentava descolamento da manta em uma das quinas. “Foi feito um serviço de manutenção que solucionou, por hora, o problema. Mas a manta ficou fina e muito esticada”, diz Santos.
Há quatro meses a quina da manta rasgou e provocou vazamento. “Cinco mil litros vazaram da piscina. Não posso usá-la, mas continuo tendo de pagar o piscineiro, para mantê-la limpa e evitar criadouros do mosquito da dengue”, reclama o inquilino.
O orçamento menor: R$ 3.140,00. De quem é essa conta? O proprietário se recusa a trocar a manta ou a reduzir o aluguel. Santos não acha justo pagar por um imóvel com piscina e não poder ususfruir deste benefício e, tão pouco, arcar com os custos sozinho.
Discussões e controvérsias como essa são comuns entre locatários e locadores, sobre os gastos da moradia.Muitas vezes os casos acabam na Justiça.
Para evitar a via Judicial, Santos está tentando um acordo com a imobiliária. Ele se dispõe a pagar o conserto, desde que o valor seja descontado, mensalmente, do aluguel. Mas a proposta não ainda não foi aceita e ele pretende ingressar na Justiça com uma ação para executar a reforma ou diminuir o aluguel.
Segundo o advogado especialista em Direito Civil, José Carlos Fortes Guimarães Júnior, em muitas situações a solução é rescindir o contrato.
“Em casos em que a pessoa alugou um imóvel e perdeu características dele, como o uso da piscina, e ele não é o culpado pelo estrago, ele pode pedir a rescisão do contrato”, afirma Júnior.
O contrato de locação é regido pela Lei do Inquilinato de 1991. “Mas ela não especifica a atribuição das contas, como quem deve pagar o IPTU ou o condomínio. Isso deve constar no contrato”, ressalta o advogado.
“O locatário é obrigado a pagar o que está previsto em contrato, caso contrário quem paga é o proprietário”, completa.
As taxas extraordinárias do condomínio são do locador, pois são despesas que não fazem parte da rotina do edifício. As de manutenção e as ordinárias - habituais- são atribuição do inquilino. “Uma reforma estrutural no prédio deve ser paga pelo dono do imóvel”, cita Júnior.
O diretor de imobiliária Roberto Alves Côrrea explica que os boletos de ‘chamada de capital’ , ou seja, de verba destinada a conservação estrutural do imóvel como, por exemplo, para pintura de fachada do edifício devem ser entregues para o dono.
Para ele a dúvida sobre as contas de moradia acontece por falta de informação dos inquilinos. “Eles desconhecem os deveres e direitos em relação ao imóvel”, comenta.
Segundo Corrêa, é muito comum nos períodos de chuvas o locatário ligar reclamando que a calha entupiu e que surgiu um vazamento.
“Eles querem que o proprietário solucione, mas só é responsabilidade dele se for um problema na construção. Se o motivo foi a falta de limpeza e manutenção, a conta é do inquilino”, fala o diretor.
Outra questão que gera polêmica é o pagamento do fundo de reserva. Segundo Corrêa a dúvida existe porque em muitos edifícios ele é destinado tanto para despesas ordinárias quanto para melhorias no imóvel e vem incluso no condomínio.
A Lei não aponta de quem é o dever do fundo de reserva. É preciso avaliar de que forma ele está sendo utilizado. “Se ao final da locação o inquilino tiver pago e o fundo não foi usado, ele pode pedir o reembolso ao proprietário”, explica o advogado.
Ambos alertam que o melhor caminho é tentar uma negociação ou acordo, evitando a disputa judicial.

BENFEITORIAS
Lei faz distinção entre tipos de reformas

A lei do Inquilinato faz distinção entre reformas e modificações denominadas ‘úteis’ e as ‘voluptuárias’.
“Toda reforma exige a comunicação ao proprietário e consentimento dele. Nem sempre ele tem condições de ressarcir o locatário”, ressalta o advogado.
As modificações ‘úteis’ são benfeitorias necessárias ou que acrescem valor ao imóvel, como a construção de uma edícula. Nestes casos a Lei prevê que o proprietário indenize o inquilino. “Mas a maioria dos contratos atuais já possuem cláusula que as benfeitorias ficam para o dono do imóvel, sem direito de reembolso”, comenta Júnior. Já nas reformas ‘voluptuárias’ , que não são essenciais, como a pintura das paredes, citando um exemplo, o inquilino não poderá pedir ao locador que lhe pague as despesas.
O advogado comenta que a melhor forma de evitar problemas é especificar tudo no contrato.